<Mistä aloittaa, kun kiinteistön talotekniikka oireilee? Järjestelmällinen selvitys paljastaa todelliset ongelmat

Kiinteistön talotekniikan ongelmat eivät aina näyttäydy selkeinä laitevikoina. Ensimmäinen merkki voi olla käyttäjiltä tuleva palaute liian kylmistä tai kuumista tiloista, tunkkaisesta sisäilmasta, poikkeavista äänistä tai vaihtelevista olosuhteista. Toisinaan huomio kiinnittyy kasvaneeseen energiankulutukseen, rakennusautomaation hälytyksiin tai siihen, että samoja ongelmia joudutaan korjaamaan yhä uudelleen.

Yksittäinen oire ei kuitenkaan vielä kerro, missä varsinainen vika on.

Lämmityksen, ilmanvaihdon, jäähdytyksen ja rakennusautomaation toiminta kytkeytyvät toisiinsa. Yhden järjestelmän toiminnassa oleva poikkeama voi siksi näkyä ongelmana aivan muualla kiinteistössä.

Talotekniikassa näkyvä oire ja ongelman varsinainen syy eivät aina ole samassa järjestelmässä.

Kun ongelman syy ei ole selvä tai samat häiriöt toistuvat korjauksista huolimatta, yksittäisten laitteiden vaihtamisen sijaan kannattaa muodostaa kokonaiskuva siitä, mitä kiinteistössä todella tapahtuu. Järjestelmällinen selvitys auttaa kohdistamaan korjaukset sinne, missä niillä saadaan aikaan haluttu vaikutus.

 

Kun sama ongelma palaa uudelleen

Kiinteistöpäällikön ja kiinteistön teknisestä toiminnasta vastaavan henkilön näkökulmasta talotekniikan ongelma voi alkaa hyvinkin arkisesti.

Yhdestä tilasta tulee palautetta kylmyydestä. Toisessa koetaan ilman olevan tunkkaista. Lämmitysverkostoa säädetään, venttiili vaihdetaan tai ilmanvaihdon asetuksia muutetaan. Tilanne paranee hetkeksi, mutta jonkin ajan kuluttua ongelma palaa – tai siirtyy toiseen osaan rakennusta.

Toistuvat viat, huoltokäynnit ja käyttäjäpalautteet ovat merkki siitä, että yksittäisen oireen lisäksi voi olla tarpeen tarkastella järjestelmien toimintaa laajemmin.

Tässä vaiheessa olennaista ei ole vielä päättää, mitä laitteita pitäisi uusia. Ensin pitäisi saada vastaus kysymykseen: Miksi kiinteistö toimii näin?

Oireen aiheuttaja voi löytyä toisesta järjestelmästä

Talotekniikan järjestelmät eivät toimi toisistaan irrallisina.

Esimerkiksi tilojen kylmyys voi ensisilmäyksellä vaikuttaa lämmitysjärjestelmän ongelmalta. Todellinen syy voi kuitenkin löytyä ilmanvaihdosta.

Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun tilan käyttötarkoitus muuttuu, mutta ilmanvaihto jää toimimaan alkuperäisen suunnitelman mukaisesti. Tyypillinen tilanne on neuvotteluhuoneen muuttaminen toimistohuoneeksi. Neuvotteluhuoneen ilmanvaihto on mitoitettu suuremmalle henkilömäärälle, jolloin alkuperäinen ilmamäärä voi olla yhden tai kahden henkilön työhuoneessa tarpeettoman suuri.

Liian suuri ilmamäärä voi tällöin aiheuttaa vedon tunnetta ja tilan kokemista kylmäksi, vaikka lämmitysjärjestelmä itsessään toimisi suunnitellusti.

Jos tällaisessa tilanteessa keskitytään vain lämmityksen säätämiseen tai lämmitysjärjestelmän laitteiden vaihtamiseen, varsinainen syy jää helposti ratkaisematta.

Sama periaate koskee muitakin taloteknisiä ongelmia. Siksi ongelman selvittämisessä kannattaa tarkastella yksittäisen järjestelmän lisäksi myös sitä, miten järjestelmät toimivat yhdessä.

Selvitys alkaa olemassa olevan tiedon kokoamisesta

Kiinteistöstä on usein jo valmiiksi paljon tietoa, jota voidaan hyödyntää ongelman selvittämisessä.

Huollon vikahistoria kertoo toistuvista häiriöistä. Käyttäjäpalautteista voidaan nähdä, keskittyvätkö ongelmat tiettyihin tiloihin tai ajankohtiin. Energiankulutuksen muutokset voivat kertoa järjestelmien toiminnan muuttumisesta.

Rakennusautomaatiosta voidaan puolestaan saada arvokasta tietoa esimerkiksi lämpötiloista, käyntiajoista, asetusarvoista, venttiilien toiminnasta ja järjestelmien reagoinnista eri tilanteisiin.

Lisäksi tarkastellaan käytettävissä olevia LVI- ja automaatiosuunnitelmia, aikaisempia selvityksiä sekä kiinteistöön tehtyjä muutoksia.

Näistä muodostuu ensimmäinen kokonaiskuva siitä, mitä tiedetään, missä ongelmat esiintyvät ja mitä pitäisi selvittää tarkemmin.

Kohdekäynti yhdistää tiedon rakennuksen todelliseen tilanteeseen

Piirustukset, huoltohistoria ja järjestelmistä saatava data kertovat paljon, mutta olemassa olevan kiinteistön ongelmia ei aina voida ratkaista niiden perusteella.

Siksi selvitykseen kuuluu usein tutustuminen kohteeseen paikan päällä.

Kohdekäynnillä voidaan tarkastella järjestelmien ja laitteiden toimintaa, teknisiä tiloja, ilmanvaihtoa, lämmitys- ja jäähdytysverkostoja, rakennusautomaatiota sekä ongelmallisiksi koettuja tiloja.

Samalla voidaan verrata käytännön havaintoja suunnitelmiin ja järjestelmistä saatavaan tietoon.

Kohteessa voi myös tulla esille vuosien aikana tehtyjä muutoksia, joita ei ole päivitetty piirustuksiin tai muuhun dokumentaatioon.

Data kertoo, mitä järjestelmässä tapahtuu. Kohdekäynti auttaa ymmärtämään, miksi.

Tarvittaessa oletukset varmistetaan mittauksilla

Kaikkia talotekniikan ongelmia ei pystytä ratkaisemaan silmämääräisesti.

Jos lähtötietojen, järjestelmädatan ja kohdekäynnin perusteella syntyy epäily ongelman aiheuttajasta, sitä voidaan tarvittaessa selvittää mittauksilla.

Tilanteesta riippuen voidaan tarkastella esimerkiksi ilmamääriä, paine-eroja, lämpötiloja, verkostojen toimintaa tai sisäolosuhteita.

Mittauksen tarkoitus ei ole kerätä mahdollisimman paljon dataa, vaan vastata selvityksen kannalta olennaisiin kysymyksiin.

Näin päätöksiä ei tarvitse tehdä oletusten perusteella.

Kokonaiskuva ratkaisee, mitä seuraavaksi kannattaa tehdä

Selvityksen lopputuloksena pitäisi syntyä ymmärrys siitä, mistä ongelma johtuu ja millä toimenpiteillä siihen kannattaa puuttua.

Ratkaisu ei aina tarkoita suurta saneerausta.

Joskus järjestelmän toiminta voidaan palauttaa säätämällä, korjaamalla yksittäinen komponentti tai muuttamalla rakennusautomaation toimintaa. Toisessa tilanteessa selvitys voi osoittaa, että osa järjestelmästä on käyttöikänsä päässä tai ettei nykyinen ratkaisu enää vastaa rakennuksen käyttöä.

Jos tarvitaan laajempaa uudistamista, selvityksessä saatu tieto antaa lähtökohdan jatkotoimenpiteiden suunnittelulle. Tuloksia voidaan hyödyntää kiinteistön PTS-suunnittelussa, tulevan hankkeen hankesuunnittelussa sekä varsinaisen LVI-suunnittelun lähtötietoina.

Näin korjaus- ja investointipäätökset voidaan tehdä tiedon perusteella – ei sen mukaan, mikä oire sattuu kulloinkin olemaan näkyvin.

Jos selvityksen perusteella päädytään järjestelmän laajempaan uudistamiseen, seuraava vaihe on määrittää uusimishankkeen tarkoituksenmukainen laajuus. Mistä aloittaa kiinteistön LVI-järjestelmän uusiminen? -artikkelissa käymme tarkemmin läpi, miten tällainen hanke etenee.

Milloin talotekniikan selvitys kannattaa tehdä?

Selvitystä kannattaa harkita erityisesti silloin, kun

• samat viat tai käyttäjäpalautteet toistuvat
• ongelman syy ei ole tavanomaisilla huoltotoimenpiteillä selvinnyt
• eri tilojen lämpötiloissa tai ilmanvaihdossa on jatkuvia eroja
• energiankulutuksessa tapahtuu selittämättömiä muutoksia
• rakennusautomaatiossa esiintyy toistuvia hälytyksiä tai poikkeavaa toimintaa
• kiinteistöön on tehty vuosien aikana useita muutoksia ja kokonaiskuva järjestelmistä on puutteellinen
• ennen merkittävämpää korjausta halutaan varmistaa, mihin investointi kannattaa kohdistaa.

Mitä aikaisemmin ongelman varsinainen syy tunnistetaan, sitä paremmat mahdollisuudet on välttää tarpeettomia korjauksia ja suunnitella tarvittavat toimenpiteet hallitusti.

Mistä talotekniikan ongelman selvittäminen siis aloitetaan?

Oireesta – mutta siihen ei kannata pysähtyä.

Ensin kootaan yhteen se, mitä kiinteistön toiminnasta jo tiedetään: käyttäjien havainnot, huoltohistoria, energiankulutus, rakennusautomaation tieto ja olemassa olevat suunnitelmat.

Sen jälkeen tietoa täydennetään kohdekäynnillä ja tarvittaessa mittauksilla.

Kun havainnot yhdistetään kokonaisuudeksi, voidaan arvioida, mistä ongelma johtuu ja mitä sille kannattaa tehdä.

 

LVI-Sasto auttaa selvittämään olemassa olevien kiinteistöjen taloteknisiä ongelmia ja niiden syitä. Selvityksen perusteella voidaan määrittää tarvittavat jatkotoimenpiteet – olipa ratkaisu järjestelmän säätäminen, korjaaminen, tarkempi tutkiminen tai LVI-järjestelmän uudistamisen suunnittelu.

Oireileeko kiinteistösi talotekniikka?

Ota yhteyttä myös silloin, kun ongelma on tiedossa mutta sen syy ei vielä ole.

KESKUSTELE TILANTEESTA ASIANTUNTIJAMME KANSSA →