<Miten talotekniikka huomioidaan kiinteistökehityshankkeessa?

Talotekniikka tukemassa kiinteistön muuttuvia tarpeita

Kiinteistökehityshankkeet liittyvät usein paljon muuhunkin kuin pelkkään talotekniikan uusimiseen. Näissä kaikissa kannattaa huomioida talotekniikan muutos ja kehitystarpeet, ainakin tarkastella niiden vaikutusta.

Talotekniikan on pystyttävä tukemaan rakennuksen muuttuvia tarpeita myös pitkällä aikavälillä.

Lämmityksen, ilmanvaihdon, jäähdytyksen ja rakennusautomaation toimivuus vaikuttavat suoraan siihen, kuinka hyvin tilat soveltuvat uuteen käyttöön, kuinka hallitusti kiinteistöä voidaan ylläpitää sekä miten energiatehokkaasti rakennus toimii myös tulevaisuuden muuttuvissa energiahinnoissa ja käyttöolosuhteissa.

 

Tyypillisiä taloteknisiä kehityshankkeita kiinteistökehityksen yhteydessä ovat esimerkiksi:

• jäähdytyksen uusiminen
• ilmanvaihdon modernisointi
• käyttövesijärjestelmien uusiminen
• lämmitysjärjestelmän uusiminen
• lämmitystavan muutokset ja hybridijärjestelmät
• rakennusautomaation uudistaminen
• energiatehokkuuden parantaminen
• käyttäjien kokemien olosuhteiden parantaminen
• tilamuutoksista johtuvat talotekniikan muutostarpeet
• käyttäjävaihdoksista johtuvat talotekniikan muutostarpeet
• käyttötarkoituksen muutoksista johtuvat talotekniikan muutostarpeet
• kiinteistön käyttöasteen tai vuokrattavuuden kehittämisen yhteydessä talotekniikan tarkastelut
• vastuullisuuden kehittäminen
• rakennuksen suunnitelmallisesti tehtävä vaiheittainen modernisointi

Kehityshanke kannattaa aloittaa nykytilanteen ymmärtämisestä ja tulevista tavoitteista

Talotekniikka kannattaa huomioida kiinteistön kehityshankkeessa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, koska se vaikuttaa suoraan rakennuksen toimivuuteen, energiatehokkuuteen, käyttäjäkokemukseen ja ylläpidettävyyteen sekä nyt että pitkällä aikavälillä. Kiinteistökehityshankkeessa tärkeintä on ensin ymmärtää:

• miten nykyiset järjestelmät toimivat
• miten rakennusta käytetään nykyisin
• miten käyttö mahdollisesti muuttuu tulevaisuudessa
• onko järjestelmissä ongelmia ja missä niiden juuret todellisuudessa sijaitsevat
• mitä järjestelmiä kannattaa kehittää
• mitä voidaan optimoida
• mitä kannattaa uusia
• mitä järjestelmien muutokset maksavat

Hyvin toteutettu talotekninen kokonaisuus ei synny yksittäisistä laitteista, vaan siitä, että rakennuksen järjestelmät toimivat yhdessä käytännössä rakennuksen nykyiset ja tulevat tarpeet huomioiden.

 

Yleisiä kiinteistökehityskohteita taloteknisestä lähtökohdasta

 

Ilmanvaihdon uusiminen osana kiinteistökehitystä

Nykyiset ilmanvaihtokoneet ovat energiatehokkuudeltaan ja ohjattavuudeltaan usein merkittävästi vanhoja järjestelmiä parempia. Lämmöntalteenoton hyötysuhteet, puhaltimien energiatehokkuus sekä rakennusautomaation mahdollisuudet ovat kehittyneet huomattavasti.

Siksi ilmanvaihdon modernisoinnilla voidaan usein parantaa samanaikaisesti:

• energiatehokkuutta
• olosuhteita
• käyttövarmuutta

Samalla voidaan kehittää ilmanvaihdon tarpeenmukaista ohjausta rakennuksen todellisen käytön mukaan

 

Jäähdytyksen uusiminen osana kiinteistökehitystä

Monessa vanhemmassa kiinteistössä alkuperäinen jäähdytysratkaisu ei enää vastaa nykyisiä käyttöolosuhteita, käyttäjäodotuksia tai energiatehokkuusvaatimuksia. Samalla nykyinen kylmäkoneisto voi olla teknisen käyttöikänsä päässä, jolloin uusimisen yhteydessä voidaan siirtyä energiatehokkaampiin ja vastuullisempiin ratkaisuihin.

 

Jäähdytyksen lisääminen kiinteistöön, jossa jäähdytystä ei ole aiemmin ollut

Monissa vanhemmissa kiinteistöissä jäähdytystä ei ole alun perin toteutettu lainkaan, koska rakennukset on suunniteltu täysin erilaisiin käyttöolosuhteisiin ja käyttäjävaatimuksiin kuin nykyisin.

Nykyään käyttäjät odottavat tasaisia ja hallittuja olosuhteita myös kesäolosuhteissa.

Jäähdytyksen lisääminen olemassa olevaan kiinteistöön vaatii aina kohdekohtaista tarkastelua, sillä ratkaisuvaihtoehtoja voi olla useita. Suunnittelussa tarkastellaan esimerkiksi:

• rakennuksen rakenteita ja tilavarauksia
• ilmanvaihdon kapasiteettia
• sähköjärjestelmien riittävyyttä
• rakennusautomaatiojärjestelmää
• lämpökuormia ja aurinkokuormia
• energiatehokkuus- ja vastuullisuustavoitteita

Samalla arvioidaan, millainen ratkaisu soveltuu rakennukseen teknisesti, toiminnallisesti ja ylläpidon näkökulmasta.

Jäähdytyksen mitoitus kannattaa aina tehdä dynaamisella laskentatyökalulla. Olosuhde- ja energiasimuloinnit ovat tärkeä osa jäähdytyksen suunnittelua, koska niiden avulla voidaan arvioida eri ratkaisuvaihtoehtojen toimivuutta jo ennen investointipäätöksiä ja välttää ylimitoitusta tai myöhemmin käytössä näkyviä olosuhdehaasteita.

 

Lämmitysjärjestelmän uusiminen osana kiinteistökehitystä

Monessa kiinteistökehityshankkeessa lämmitysjärjestelmän kehittäminen liittyy energiatehokkuuden parantamiseen, käyttökustannusten hallintaan, laitteiden teknisen käyttöiän päättymiseen sekä vastuullisuustavoitteisiin. Samalla energian hinnan vaihtelut ja kiristyvät energiatehokkuusvaatimukset ovat lisänneet tarvetta tarkastella lämmitysjärjestelmiä kokonaisuutena.

Vanhemmissa kiinteistöissä nykyinen lämmitysjärjestelmä voi edelleen toimia teknisesti, mutta järjestelmän energiatehokkuus, ohjattavuus ja ylläpidettävyys eivät enää vastaa nykyisiä tavoitteita. Siksi lämmitysjärjestelmän kehityshankkeissa ei tarkastella pelkästään lämmönlähteen vaihtoa, vaan koko taloteknisen kokonaisuuden toimintaa:

• miten lämmitys toimii yhdessä ilmanvaihdon ja rakennusautomaation kanssa
• miten energiatehokkuutta voidaan kehittää hallitusti
• missä järjestelmissä on modernisointitarvetta
• miten rakennuksen käyttö muuttuu tulevaisuudessa

Nykyisin lämmitysjärjestelmien kehittämisessä tarkastellaan usein esimerkiksi:

• lämpöpumppuratkaisuja
• hybridijärjestelmiä
• lämmöntalteenoton hyödyntämistä
• hukkalämmön hyödyntämistä
• rakennusautomaation optimointia
• kulutusjouston mahdollisuuksia

 

Vesijohtojen uusiminen osana kiinteistökehitystä

Vesijohtojärjestelmien uusiminen tulee usein ajankohtaiseksi silloin, kun järjestelmät ovat teknisen käyttöikänsä päässä, kiinteistössä tehdään laajempia tilamuutoksia tai rakennuksen käyttö muuttuu merkittävästi.

 

Viemärijärjestelmien uusiminen osana kiinteistökehitystä

Viemärijärjestelmien uusiminen tulee ajankohtaiseksi silloin, kun putkistot ovat teknisen käyttöikänsä päässä, kiinteistössä tehdään laajempia tilamuutoksia tai rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu.

Alkuperäisistä viemärimateriaaleista ja järjestelmäratkaisuista riippuen uusimistarve tulee usein vastaan noin 20–60 vuotta vanhoissa kiinteistöissä. Käyttöikään vaikuttaa merkittävästi esimerkiksi putkimateriaali.

 

Rakennusautomaatio vaikuttaa koko taloteknisen kokonaisuuden toimintaan ja energiatehokkuuteen

Monessa kiinteistökehityshankkeessa rakennusautomaatio onkin yksi tärkeimmistä osa-alueista, kun tavoitteena on parantaa rakennuksen energiatehokkuutta ja käytännön toimivuutta hallitusti.

Lue lisää rakennusautomaation uusimisesta täältä

 

Energiatehokkaat ja vastuulliset järjestelmät

Energiatehokkuus ja vastuullisuus ovat nykyisin keskeinen osa kiinteistökehitystä. Talotekniset järjestelmät vaikuttavat suoraan rakennuksen energiankulutukseen, käyttökustannuksiin, hiilijalanjälkeen sekä kiinteistön pitkän aikavälin houkuttelevuuteen.

Nykyiset talotekniset järjestelmät mahdollistavat huomattavasti aiempaa paremman energiatehokkuuden, seurattavuuden ja ohjattavuuden.