<Taloyhtiön talotekniikka 2027–2030 – mitä kannattaa selvittää jo nyt?
Syksyn budjettikierros on hyvä hetki pysähtyä katsomaan taloyhtiön talotekniikkaa vähän pidemmälle kuin vain seuraavaan vuoteen. Tulevien korjausten ajoitus, järjestelmien kunto, energiankäyttö ja hankkeiden keskinäinen järjestys vaikuttavat siihen, mitä kannattaa valmistella nyt ja mitä voidaan vielä siirtää myöhemmäksi.
Tässä artikkelissa käymme läpi neljä asiaa, joista taloyhtiön on hyvä muodostaa kokonaiskäsitys: nykytilanne, tulevat hankkeet, energiankäytön ratkaisut sekä hankkeen rakennuttaminen ja valvonta.
1. Mikä on talotekniikan nykytilanne?
Monessa taloyhtiössä tiedetään, että jokin järjestelmä alkaa olla iäkäs, mutta sen todellisesta kunnosta tai jäljellä olevasta käyttöajasta ei ole tarkkaa kuvaa. Ikä yksin ei kuitenkaan kerro, milloin järjestelmä pitää uusia.
Teknisen tilannekuvan avulla voidaan arvioida esimerkiksi:
-
- mikä järjestelmän todellinen tekninen kunto on
- onko korjauksella kiire
- voidaanko käyttöikää vielä turvallisesti jatkaa
- onko järjestelmässä toiminnallisia puutteita
- liittyykö samaan kokonaisuuteen muita järjestelmiä, jotka kannattaa huomioida samalla.
Hyvä tekninen tilannekuva auttaa erottamaan kiireelliset korjaukset, lähivuosina valmisteltavat hankkeet ja asiat, joita voidaan vielä seurata.
Näin vältetään sekä tarpeettoman aikaiset investoinnit että tilanteet, joissa korjaushanke joudutaan käynnistämään kiireessä.
2. Mitä hankkeita kannattaa ottaa jo nyt suunnitteluun vuosille 2027–2030?
Taloyhtiössä voi olla lähivuosina edessä useita taloteknisiä korjauksia. Lämmitys, ilmanvaihto, käyttövesi, viemärit, jäähdytys ja rakennusautomaatio liittyvät usein toisiinsa, joten tulevia hankkeita on hyvä katsoa muutaman vuoden aikajänteellä.
Kun taloyhtiön tulevia korjaushankkeita on useita, myös niiden järjestyksellä on merkitystä. Kaikkea ei tarvitse tehdä samalla kertaa, mutta yhden hankkeen ratkaisut voivat vaikuttaa siihen, mitä seuraavassa hankkeessa kannattaa tehdä.
Taloyhtiön hallituksen olisi hyvä tietää ainakin:
-
- Mitä lähivuosina pitää tehdä?
- Missä järjestyksessä hankkeet kannattaa toteuttaa?
- Mitä olisi järkevää suunnitella samalla kertaa?
Kun nämä asiat ovat tiedossa, voidaan päättää myös, mitkä hankkeet kannattaa ottaa jo nyt valmisteluun, hankesuunnitteluun tai varsinaiseen talotekniikan suunnitteluun.
3. Mitkä ratkaisut ovat energiankäytön kannalta järkeviä?
4. Miten talotekninen hanke viedään suunnitelmista toteutukseen?
Kun ratkaisu on valittu ja suunnitelmat alkavat valmistua, alkaa hankkeen seuraava vaihe.
Hankkeesta riippuen pitää hoitaa lupa-asiat, valmistella urakka-aineisto, kilpailuttaa toteutus, vertailla tarjoukset ja sopia työn käytännön toteutuksesta. Tämän jälkeen työ siirtyy työmaalle, jossa suunnitelmien toteutumista ja työn laatua seurataan aina vastaanottoon asti.
Hyvä suunnitelma on tärkeä lähtökohta, mutta onnistunut lopputulos edellyttää myös sitä, että toteutusvaihe on hallinnassa.
Talotekninen rakennuttaminen auttaa viemään hankkeen työmaalle
Taloteknisen rakennuttajan tehtävä on toimia tilaajan tukena suunnittelun ja toteutuksen välissä sekä hankkeen aikana.
Taloteknisenä rakennuttajana LVI-Sasto hoitaa esimerkiksi lupa-asioiden valmistelussa, urakka-aineiston kokoamisessa, kilpailutuksessa, tarjousten teknisessä vertailussa, urakkaneuvotteluissa, sopimusten laadinnassa, kokousten järjestämisessä sekä hankkeen etenemisen seurannassa.
Näin taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän ei tarvitse itse ratkaista kaikkia hankkeen teknisiä yksityiskohtia. Samalla voidaan seurata, että sovittu sisältö, kustannukset, aikataulu ja laatu pysyvät hallinnassa.
Valvonnassa seurataan, toteutuuko suunniteltu ratkaisu käytännössä
Taloyhtiön taloteknisessä valvonnassa seurataan työn etenemistä suunnitelmien, sovitun urakkasisällön ja järjestelmien toiminnan näkökulmasta. Valvojan työ alkaa parhaimmillaan jo ennen kriittisiä työvaiheita. Kun valvoja tuntee suunnitelmat ja hankkeen tavoitteet, hän tietää, mitä toteutuksessa pitää seurata ja mitkä työvaiheet on tärkeää tarkastaa ennen kuin ne peittyvät tai työ etenee seuraavaan vaiheeseen.
Työmaan aikana seurataan, että asennukset vastaavat suunnitelmia ja sovittua urakkasisältöä, urakkarajat toteutuvat sovitusti ja eri talotekniset järjestelmät voidaan sovittaa yhteen käytännössä. Samalla arvioidaan työmaalla esiin tulevia muutoksia: mitä muutos tarkoittaa suunnitelmalle, kustannuksille ja ennen kaikkea järjestelmän toiminnalle.
Kaikkia asioita ei voida tarkastaa enää jälkikäteen. Esimerkiksi piiloon jäävät asennukset pitää nähdä oikeassa työvaiheessa. Myös laitteiden sijoitteluun, huollettavuuteen tai järjestelmien yhteensovitukseen liittyviin puutteisiin on huomattavasti helpompi puuttua ennen kuin työ on valmis.
Hankkeen loppuvaiheessa huomio siirtyy järjestelmien toimintaan. Mittauksilla, säädöillä ja toimintakokeilla varmistetaan, että järjestelmät eivät ole vain asennettuina paikoilleen, vaan ne toimivat suunnitellulla tavalla. Vastaanotossa käydään läpi myös havaitut puutteet, tarvittavat korjaukset ja järjestelmien valmius käyttöön.
Valvonnan tehtävä on siten seurata koko matkaa suunnitelmasta toimivaksi järjestelmäksi – ei vain tarkastaa lopputulosta viimeisessä vaiheessa.
Suunnitteluosaamisesta on hyötyä myös työmaalla. Kun valvojalla on vahva suunnittelutausta, työmaalla ei katsota vain sitä, onko asennus tehty suunnitelman mukaan. Samalla voidaan arvioida, miksi ratkaisu on suunniteltu tietyllä tavalla ja mitä mahdollinen muutos tarkoittaa järjestelmän toiminnan kannalta.
Suunnitelmia joudutaan työmaalla joskus sovittamaan käytännön tilanteeseen. Tällöin pitää pystyä arvioimaan, vaikuttaako muutos esimerkiksi mitoitukseen, säätöön, huollettavuuteen, energiankäyttöön tai muiden järjestelmien toimintaan.
Työmaalla vastaan tulee lähes aina tarkennuksia, yhteensovitettavia asioita ja muutoksia. Niillä voi olla vaikutusta kustannuksiin, aikatauluun tai siihen, miten järjestelmät lopulta toimivat.
Kun talotekninen rakennuttaminen ja valvonta yhdistyvät suunnitteluosaamiseen, työmaalla tehtävien ratkaisujen vaikutuksia voidaan arvioida sekä toteutuksen että järjestelmien toiminnan näkökulmasta.
Kaikkea ei tarvitse tehdä heti – mutta tuleviin hankkeisiin kannattaa valmistautua ajoissa
Talotekniikan ennakoinnin tarkoitus ei ole tehdä mahdollisimman pitkää korjauslistaa.
Hyvä lopputulos voi yhtä hyvin olla se, että järjestelmää voidaan käyttää vielä useita vuosia ja investointia siirtää perustellusti myöhemmäksi.
Oleellista on saada riittävästi tietoa päätöksenteon tueksi:
nykytilanne → vaihtoehdot → suunnittelu → päätös → rakennuttaminen → valvonta
LVI-Sasto taloteknisenä asiantuntijana
LVI-Sasto voi olla mukana hankkeen eri vaiheissa tarpeen mukaan:
teknisissä konsultointikysymyksissä
nykytilanteen selvittämisessä
vaihtoehtojen vertailussa ja kustannusten arvioinnissa
hankesuunnittelussa
suunnitelmien laatimisessa
talotekniikan rakennuttamisessa ja kilpailutuksessa
LVI- ja RAU-valvonnassa
Kaikissa hankkeissa kaikkia palveluita ei tarvita samassa laajuudessa. Olennaista on, että taloyhtiöllä on oikeassa vaiheessa käytössään asiantuntija, joka ymmärtää sekä suunnittelun että käytännön toteutuksen.
Tarvittaessa olemme mukana ensimmäisestä selvityksestä aina toteutuksen vastaanottoon saakka.
Keskustele taloteknisistä tavoitteista asiantuntijamme kanssa →
