<SR-urakka talotekniikan näkökulmasta – mitä tilaajan kannattaa huomioida suunnittelussa, valvonnassa ja päätöksenteossa?

Suunnittele ja rakenna -urakan vahvuus on siinä, että suunnittelu ja rakentaminen voidaan sovittaa tiiviisti yhteen. Toteuttajan näkökulmasta onnistunut hanke tarkoittaa usein ennen kaikkea hallittavaa kustannusta, sujuvaa rakentamista ja aikataulussa pysymistä. Kiinteistön tilaajalle ja omistajalle onnistuminen jatkuu kuitenkin rakennusvaiheen yli. Talotekniikan pitää olla toimintavarmaa, energiatehokasta ja tarkoituksenmukaista myös vuosien käytön aikana.

Talotekniikan suunnittelussa nämä tavoitteet kohtaavat. Ratkaisujen on oltava toteutuskelpoisia ja kustannustehokkaita, mutta samalla niiden pitää tuottaa ne olosuhteet, käyttökulut, muuntojoustavuus ja toimintavarmuus, joita kiinteistöltä tavoitellaan.

Mitä SR-urakka tarkoittaa ja miten se eroaa KVR-urakasta?

SR tulee sanoista suunnittele ja rakenna. Mallissa urakoitsija vastaa sovitussa laajuudessa sekä hankkeen suunnittelusta että rakentamisesta.

Rakennusalalla käytetään myös termiä KVR eli kokonaisvastuurakentaminen sekä ST eli suunnittele ja toteuta. Terminologia vaihtelee, mutta käytännössä näillä tarkoitetaan usein samaa perusperiaatetta: tilaaja määrittää tavoitteet ja vaatimukset, minkä jälkeen toteuttaja vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta. Rakennustiedon nykyisessä toteutusmuotoja käsittelevässä ohjeessa SR muodostaa oman suunnittele ja rakenna -toteutusmuotojen kokonaisuutensa. Myös rakennusliikkeet käyttävät KVR-, ST- ja SR-termejä rinnakkain.

Tässä artikkelissa käytämme pääasiassa termiä SR-hanke, mutta samat talotekniset periaatteet koskevat pitkälti myös KVR-hankkeita.

SR-mallin keskeinen etu on vastuun selkeys. Sen sijaan, että tilaaja hankkisi ensin suunnittelun ja kilpailuttaisi rakentamisen valmiilla suunnitelmilla, yksi toteuttaja vastaa suunnittelun ja rakentamisen kokonaisuudesta.

Samalla suunnitteluun voidaan tuoda aikaisemmin mukaan rakentamisen kustannus-, hankinta- ja tuotanto-osaamista.

Tämä on myös talotekniikassa merkittävä mahdollisuus.

Vastuut SR/KVR-hankkeessa – kuka vastaa suunnittelusta ja kuka tavoitteista?

Yksi SR-hankkeen tärkeimmistä eroista perinteiseen kokonaisurakkaan liittyy siihen, mitä tilaajan pitäisi määritellä ennen toteuttajan valintaa.

Perinteisessä urakassa tilaajan suunnittelijat ovat voineet määritellä suuren osan teknisistä ratkaisuista ennen rakentamisen kilpailuttamista.

SR-hankkeessa kaikkea ei kannata ratkaista samalla tavalla etukäteen.

Jos tilaaja määrittelee jokaisen laitteen ja teknisen yksityiskohdan valmiiksi, menetetään helposti osa SR-mallin tarjoamasta mahdollisuudesta kehittää toteutusta.

Jos määrittely jää puolestaan liian väljäksi, voidaan päätyä tilanteeseen, jossa tilaaja ja toteuttaja ymmärtävät tavoitellun laatutason eri tavalla.

Siksi tilaajan tärkeä tehtävä on määritellä riittävän tarkasti tavoiteltu lopputulos.

Hyvin valmisteltu hankesuunnitelma, huolellinen urakoitsijavalinta ja osaava rakennuttaminen ovat SR-urakan onnistumisen edellytyksiä.  SR-tarjouksia pitää arvioida hinnan lisäksi ratkaisujen laadun, toimivuuden ja elinkaarivaikutusten perusteella.

Talotekniikassa tilaajan tavoitteet voivat koskea esimerkiksi rakennuksen sisäolosuhteita, energiatehokkuutta, järjestelmien käyttöikää, huollettavuutta, muuntojoustavuutta, rakennusautomaation tasoa, mittarointia ja järjestelmien käytön aikaista seurattavuutta.

Tavoitteiden pitäisi olla riittävän selkeitä, jotta toteuttajalle voidaan jättää vapautta ratkaisuun ilman, että tilaajan haluama lopputulos jää epäselväksi.

Miksi talotekniikka on SR-hankkeessa erityisen tärkeä kokonaisuus?

Rakennuksen talotekniikassa tehdään paljon päätöksiä, joiden vaikutukset jatkuvat pitkälle rakennusvaiheen jälkeen.

Kaksi erilaista järjestelmäratkaisua voivat molemmat täyttää rakentamishetkellä asetetut vähimmäisvaatimukset, mutta niiden vaikutukset voivat olla hyvin erilaiset esimerkiksi energiankulutukseen, huollettavuuteen tai myöhempiin muutoksiin.

Tilaajan kannalta taloteknistä ratkaisua olisi hyvä tarkastella vähintään seuraavista näkökulmista:

• järjestelmän hankintahinta ja toteutettavuus
• energiankulutus ja käyttökulut
• sisäolosuhteet ja käyttäjien tarpeet
• järjestelmien huollettavuus ja vaihdettavuus
• tekninen käyttöikä
• tilojen ja järjestelmien muuntojoustavuus
• rakennusautomaatio, mittarointi ja käytön aikainen seuranta
• käyttöönotto ja järjestelmien toimivuuden todentaminen.

SR-mallissa toteuttajalla on luonnollisesti vahva kannustin kehittää ratkaisuista rakentamisen kannalta tehokkaita. Tilaajan näkökulmasta tämän rinnalle tarvitaan kuitenkin tieto siitä, mitkä ominaisuudet ovat kiinteistölle niin tärkeitä, ettei niitä haluta menettää optimoinnin yhteydessä.

Talotekniikan suunnittelu SR/KVR-hankkeessa

SR-hankkeessa talotekniikkasuunnittelija työskentelee tyypillisesti läheisessä yhteistyössä rakennusliikkeen projektinjohdon, hankinnan, työmaan ja muiden suunnittelualojen kanssa.

Tämä mahdollistaa suunnitteluratkaisujen kehittämisen jo ennen rakentamista.

Hyvässä SR-suunnittelussa esimerkiksi tekniset tilat, pääreitit, laitevalinnat, asennettavuus, suunnittelujärjestys ja hankinnat pystytään sovittamaan paremmin yhteen tuotannon kanssa.

Suunnittelijan pitäisi pystyä myös esittämään vaihtoehtoja, jos ensimmäinen teknisesti toimiva ratkaisu osoittautuu tarpeettoman kalliiksi tai vaikeaksi rakentaa, vaihtoehtoa kehitetään yhdessä toteuttajan kanssa ilman, että tilaajan vaatima toiminnallisuus katoaa.

Mitä paremmin tavoitteet ja reunaehdot pystytään määrittämään etukäteen, sitä paremmin kokonaisvastuumalli tukee hankkeen onnistumista.

Tilaajan talotekninen valvonta SR/KVR-hankkeessa

Kun urakoitsija vastaa suunnittelusta ja rakentamisesta, voi syntyä helposti ajatus, että erillisen tilaajan valvonnan merkitys vähenee.

Talotekniikassa asiaa kannattaa tarkastella toisesta näkökulmasta.

Urakoitsija vastaa oman sopimuksensa mukaisen kokonaisuuden suunnittelusta, toteuttamisesta ja laadunvarmistuksesta.

Tilaajan oman asiantuntijan tehtävä on tarkastella hanketta tilaajan tavoitteiden näkökulmasta.

Kyse ei ole työn tekemisestä toiseen kertaan eikä siitä, että SR-urakoitsijan toimintaa lähtökohtaisesti epäiltäisiin.

Valvonnan tehtävä on varmistaa, että sovitut vaatimukset siirtyvät suunnitelmista toteutukseen ja edelleen valmiiksi toimiviksi järjestelmiksi.

Talotekninen valvonta kannattaa siksi nähdä SR-hankkeessa laajempana kokonaisuutena kuin pelkkänä asennusten tarkastamisena.

Tilaajan asiantuntijan arvo voi alkaa jo suunnitteluvaiheessa, kun urakoitsijan ehdottamia teknisiä ratkaisuja ja suunnitelmia arvioidaan suhteessa tilaajan vaatimuksiin.

Työmaavaiheessa painopiste siirtyy työmaatoteutuksen laatuun.

Vastaanotossa ja käyttöönotossa kysymys muuttuu lopulta hyvin konkreettiseksi:

Toimiiko rakennuksen talotekniikka niin kuin sen sovittiin toimivan?

Talotekninen konsultointi ennen SR/KVR-kilpailutusta

Talotekninen konsultointi kannattaa aloittaa ennen kuin tärkeät ratkaisut lukitaan.

Tilaajan oman taloteknisen asiantuntijan arvokkain työ voi tapahtua jo ennen SR-urakan kilpailuttamista.

Tässä vaiheessa ei välttämättä tarvita valmiita toteutussuunnitelmia.

Sen sijaan tarvitaan näkemystä siitä, mitä tavoitella ja vaatia.

Talotekninen konsultti voi auttaa muuttamaan tilaajan tavoitteet teknisiksi ja tarvittaessa mitattaviksi vaatimuksiksi.

Esimerkiksi tavoite hyvästä energiatehokkuudesta ei vielä yksin kerro, mitä suunnittelijalta ja toteuttajalta odotetaan.

Samoin ilmaisu ”hyvät sisäolosuhteet” jättää paljon tulkinnanvaraa, jos ei ole määritelty esimerkiksi tavoitelämpötiloja, jäähdytystä, ilmanvaihdon tarpeenmukaisuutta tai järjestelmien toimintaa erilaisissa käyttötilanteissa.

SR-hankkeessa asiantuntijan ei siis tarvitse ratkaista kaikkea urakoitsijan puolesta.

Usein arvokkaampaa on auttaa tilaajaa määrittelemään oikeat tavoitteet, reunaehdot ja päätöksenteon kriteerit.

Energia ja elinkaarikustannukset SR/KVR-hankkeessa

Energia ja elinkaaritalous kannattaa nostaa päätöksentekoon ajoissa.

Talotekniikkaratkaisujen vertailussa investointikustannus on luonnollisesti tärkeä.

Se ei kuitenkaan ole sama asia kuin ratkaisun kokonaiskustannus kiinteistölle.

Esimerkiksi järjestelmä, jonka hankintahinta on hieman korkeampi, voi pienentää energiankulutusta tai huoltokustannuksia vuosien ajan.

Toisessa ratkaisussa hankintahinta voi olla pienempi, mutta järjestelmä voi vaatia huoltoa useammin, uusimistarve voi tulla nopeammin vastaan tai järjestelmä voi viedä energiaa enemmän.

Siksi vaihtoehtojen vertailussa pitäisi tarvittaessa yhdistää:

järjestelmän hankintahinta + energiankulutus + käyttökulut + tekninen käyttöikä + muutosten vaikutukset.

Tämä ei tarkoita, että SR-hankkeessa pitäisi automaattisesti valita kalliimpi vaihtoehto. Tavoitteena on ennen kaikkea tunnistaa hankkeen ja kiinteistön kannalta tarkoituksenmukainen ratkaisu.

SR/KVR-hankkeen tyypilliset talotekniset riskit

SR-malli itsessään ei aiheuta taloteknisiä ongelmia. Monet riskit liittyvät enemmän siihen, miten hanketta valmistellaan ja johdetaan.

Tyypillinen riski syntyy, jos tilaajan tekniset tavoitteet jäävät niin yleiselle tasolle, että niiden tulkinta vaihtelee.

Toinen riski syntyy tarjousvaiheessa. SR-tarjoukset voivat sisältää erilaisia teknisiä ratkaisuja, jolloin pelkän hinnan vertaaminen ei välttämättä kerro, mitä tilaaja tosiasiassa saa. Hinnan lisäksi toimivuuden, laadun ja elinkaarivaikutusten arviointia on hyvä tarkastella.

Suunnittelu- ja toteutusvaiheessa huomio kannattaa kiinnittää erityisesti siihen, ettei kustannusoptimointi muuta vahingossa sellaista ominaisuutta, joka on tilaajalle tärkeä.

Talotekniikan kohdalla tämä voi tarkoittaa esimerkiksi järjestelmän kapasiteettia, muuntojoustavuutta, automaation ominaisuuksia, mittarointia, huollettavuutta tai tavoiteltuja sisäolosuhteita.

Ja lopulta riskinä on käyttöönotto.

Vaikka laitteet on asennettu oikein, rakennuksen talotekniikka ei vielä välttämättä toimi kokonaisuutena oikein.

Siksi toimintakokeet, säädöt, rakennusautomaatio, eri järjestelmien yhteistoiminta sekä puutteiden korjaaminen ovat olennainen osa tilaajan tavoitteleman lopputuloksen saavuttamista.

 

Milloin talotekninen asiantuntija kannattaa ottaa mukaan?

Yksinkertainen vastaus on:

ennen kuin sellaisia päätöksiä tehdään, joita on myöhemmin kallista muuttaa.

Taloteknisen asiantuntijan tarve ja rooli voi muuttua hankkeen aikana.

Alussa painopiste voi olla lähtötilanteen selvittämisessä ja tavoitteiden määrittelyssä.

Kilpailutusvaiheessa asiantuntijaa voidaan tarvita teknisten aineistojen laadinnassa ja tarjousratkaisujen vertailussa.

Suunnitteluvaiheessa tehtävänä voi olla tilaajan tavoitteiden toteutumisen seuraaminen.

Työmaalla rooli muuttuu valvonnaksi.

Vastaanotossa ja käyttöönotossa tarkastellaan järjestelmien toimintaa.

Rakennuksen käytön alettua tarkastelu voidaan vielä ulottaa energiaan, olosuhteisiin ja rakennusautomaation käytännön optimointiin.

Tärkeintä ei siis ole se, että tilaajalla olisi mahdollisimman suuri konsulttiorganisaatio.

Tärkeää on, että tilaajan puolella on oikeissa kohdissa riittävästi taloteknistä osaamista päätösten tekemiseen.

SR-hankkeen onnistuminen syntyy yhteisestä tavoitteesta

SR-mallin vahvuus on se, että suunnittelu ja rakentaminen voidaan yhdistää aikaisempaa tiiviimmin.

Kun toteuttaja pystyy hyödyntämään omaa hankinta- ja tuotanto-osaamistaan jo suunnittelussa, voidaan löytää ratkaisuja, jotka ovat sekä teknisesti toimivia että tehokkaasti toteutettavia.

Tilaajan tehtäväksi jää varmistaa, että optimoinnilla tavoitellaan oikeaa lopputulosta.

Siksi SR-hankkeessa tarvitaan parhaimmillaan kolme näkökulmaa:

tilaaja tietää, mitä kiinteistöltä halutaan, toteuttaja tietää, miten se kannattaa rakentaa ja talotekninen asiantuntija auttaa varmistamaan, että tekniset ratkaisut yhdistävät nämä tavoitteet.

Kun tämä toimii, SR-mallin suunnitteluvapaudesta syntyy etu eikä riski.

LVI-Sasto SR/KVR-hankkeen taloteknisenä kumppanina

LVI-Sasto toimii talotekniikan asiantuntijana rakennushankkeen eri vaiheissa.

Tilaajaa voimme tukea jo ennen SR/KVR-hankkeen kilpailutusta teknisten tavoitteiden, järjestelmävaatimusten ja päätöksenteon lähtötietojen määrittelyssä. Hankkeen aikana roolimme voi olla tilaajan tekninen konsultti tai riippumaton LVI- ja rakennusautomaatiotöiden valvoja.

Rakennusliikkeille toimimme puolestaan LVI- ja RAU-suunnittelukumppanina, jolloin suunnittelussa korostuvat teknisen toimivuuden lisäksi toteutuskelpoisuus, yhteensovitus, kustannustietoisuus ja suunnittelun oikea-aikaisuus.

Tarvittaessa kokonaisuutta voidaan täydentää energia- ja olosuhdesimuloinneilla, teknisten vaihtoehtojen vertailulla sekä rakennuksen käytön aikaisella energia- ja toimivuustarkastelulla.

SR/KVR-hankkeen onnistunut talotekniikka on kokonaisuus, joka täyttää tilaajan tavoitteet, voidaan rakentaa järkevästi ja toimii kiinteistössä myös käytön aikana.

 

Oletko tilaamassa tai valmistelemassa SR/KVR-hanketta?

Voimme toimia tilaajan taloteknisenä asiantuntijana tavoitteiden määrittelystä ja teknisten ratkaisujen arvioinnista suunnittelun seurantaan, valvontaan ja käyttöönottoon asti.

Keskustele taloteknisistä tavoitteista asiantuntijamme kanssa →

 

Etsitkö talotekniikan suunnittelukumppania SR/KVR-hankkeeseen?

Autamme rakennusliikkeitä LVIS- ja rakennusautomaatiosuunnittelussa, jossa huomioidaan teknisen toimivuuden lisäksi toteutuskelpoisuus, yhteensovitus, kustannukset ja rakentamisen aikataulu.

Keskustele kanssamme tulevasta hankkeesta →

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)