<Talotekniikan kehittäminen osana kiinteistöjohtamista – mistä tekninen kehittäminen kannattaa aloittaa?

Kiinteistön talotekniikan kehittäminen alkaa harvoin yhdestä selkeästä investointitarpeesta. Kiinteistössä voi olla samanaikaisesti useita teknisiä kehitys- ja korjaustarpeita. Ilmanvaihto kaipaa parannuksia, rakennusautomaatio alkaa olla iäkäs, jäähdytys ei vastaa nykyistä käyttöä ja energiankulutuksessa näkyy tehostamisen mahdollisuuksia.

Kaikkea ei kuitenkaan ole järkevää tehdä samalla kertaa.

Kiinteistön omistajan ja managerin kannalta olennaista on tunnistaa, mitkä toimenpiteet ovat välttämättömiä, mitkä taloudellisesti perusteltuja, mitkä tukevat kiinteistön tulevaa käyttöä ja arvoa – ja mitä ei vielä kannata tehdä.

Tähän tarvitaan teknisen kunnon lisäksi ymmärrystä siitä, miten rakennusta käytetään nyt, mitä kiinteistöltä odotetaan tulevaisuudessa ja miten eri talotekniset järjestelmät vaikuttavat toisiinsa.

Ensin pitää tietää, mikä vaikuttaa mihinkin

Ennen investointilistan tekemistä tarvitaan riittävä kokonaiskuva kiinteistön talotekniikasta, sen kunnosta, energiankäytöstä, olosuhteista ja tulevista tarpeista.

Yksittäinen tekninen ongelma ei aina tarkoita, että kyseinen järjestelmä pitäisi uusia. Ongelman syy voi olla esimerkiksi järjestelmän säädöissä, rakennusautomaatiossa, käyttötavoissa tai toisessa taloteknisessä järjestelmässä.

Siksi ennen investointipäätöstä pitäisi pystyä vastaamaan ainakin kolmeen kysymykseen:

• Mikä vaikuttaa mihinkin?
• Mikä riski on todellinen?
• Missä investoinnilla saadaan suurin vaikutus?

Kun nämä asiat tunnetaan, teknisiä tarpeita voidaan alkaa priorisoida.

1. Mikä on pakollista?

Ensimmäisenä tulevat asiat, joiden lykkääminen kasvattaa kiinteistön riskiä.

Taloteknisen järjestelmän tekninen käyttöikä voi olla loppumassa, laitteiden toimintavarmuus heikentynyt tai varaosien saatavuus vaikeutunut. Taustalla voi olla myös toistuvia häiriöitä, sisäolosuhdeongelmia tai muita puutteita, joihin on reagoitava.

Pelkkä järjestelmän ikä ei silti kerro kaikkea.

Kaksi saman ikäistä järjestelmää voivat olla hyvin erilaisessa kunnossa riippuen niiden käytöstä, ylläpidosta, kuormituksesta ja aiemmin tehdyistä muutoksista.

Siksi päätöksen lähtökohtana pitäisi olla todellinen tekninen tilanne eikä yksin laskennallinen käyttöikä.

2. Mikä on taloudellisesti järkevää tehdä?

Kaikki tekniset investoinnit eivät synny pakosta.

Joskus toimivaakin järjestelmää kannattaa kehittää, jos investointi pienentää energiankulutusta tai ylläpitokustannuksia, parantaa käyttövarmuutta tai poistaa jatkuvasti toistuvia ongelmia.

Tällöin investointia pitää tarkastella kokonaisuutena.

• Paljonko nykyinen ratkaisu maksaa käytössä?
• Mitä muutoksella voidaan saavuttaa?
• Mitä investointi maksaa?
• Kuinka pitkä sen käyttöikä on?
• Syntyykö samalla muita hyötyjä?

Esimerkiksi rakennusautomaation kehittämisen hyöty ei välttämättä muodostu vain suorasta energiansäästöstä. Parempi ohjaus ja seuranta voivat auttaa havaitsemaan poikkeamia, parantaa olosuhteita ja tuottaa parempaa tietoa kiinteistön käytön, ylläpidon ja energiankulutuksen johtamiseen.

Teknistä investointia ei siksi kannata arvioida vain hankintahinnan perusteella.

3. Mikä tukee kiinteistön arvoa ja vuokrattavuutta?

Talotekniikka vaikuttaa olennaisesti siihen, millaiseen käyttöön rakennus soveltuu ja kuinka helposti sen käyttöä voidaan tulevaisuudessa muuttaa.

tarkoituksenmukainen ilmanvaihto, riittävä jäähdytys, toimivat sisäolosuhteet, muuntojoustavat järjestelmät ja nykyaikainen rakennusautomaatio voivat olla merkittäviä tekijöitä esimerkiksi toimitilan käytettävyydelle ja vuokrattavuudelle.

Silloin investointia ei kannata arvioida pelkästään takaisinmaksuajan kautta.

Teknisellä ratkaisulla voidaan samalla vähentää tulevien muutosten kustannuksia, parantaa käyttäjäolosuhteita ja tukea kiinteistön kilpailukykyä.

Joissakin kohteissa investoinnin merkittävin hyöty ei siis ole suora energiansäästö, vaan se, että kiinteistö vastaa paremmin nykyisten ja tulevien käyttäjien tarpeisiin.

4. Mitä ei vielä kannata tehdä?

Tämä jää helposti vähimmälle huomiolle.

Hyvä tekninen suunnitelma ei tarkoita mahdollisimman pitkää listaa korjauksista.

Jos järjestelmä toimii hyvin, sen uusimisesta saatava hyöty jää pieneksi tai lähivuosina on tulossa suurempi korjaus, jonka yhteydessä sama järjestelmä kannattaa joka tapauksessa käsitellä uudelleen, investoinnin lykkääminen voi olla järkevin ratkaisu.

Esimerkiksi yksittäisen järjestelmän uusiminen juuri ennen laajempaa peruskorjausta voi johtaa päällekkäisiin kustannuksiin.

Joskus paras tekninen päätös on siis olla investoimatta vielä.

Yksittäisistä investoinneista CAPEX-suunnitelmaksi

Kun tekniset tarpeet on tunnistettu ja priorisoitu, niitä voidaan tarkastella myös ajallisesti.

• Mitä on tehtävä nyt?
• Mitä seuraavien 1–3 vuoden aikana?
• Mitkä investoinnit kannattaa yhdistää samaan hankkeeseen?
• Mitkä puolestaan kannattaa ajoittaa myöhemmäksi?

Näin talotekniikan kehittämisestä muodostuu yksittäisten korjausten sijaan suunnitelmallinen kokonaisuus, jota voidaan hyödyntää myös kiinteistön CAPEX-suunnittelussa ja budjetoinnissa.

Samalla voidaan arvioida investointien vaikutuksia OPEX-kustannuksiin.

Voiko teknisellä investoinnilla pienentää energiankulutusta, huolto- ja ylläpitokustannuksia tai jatkuvista häiriöistä aiheutuvia kuluja?

Investointi- ja elinkaarikustannusten tarkastelu yhdessä auttaa arvioimaan, milloin investointi on kokonaisuutena perusteltu – ja milloin nykyisen järjestelmän käyttöä kannattaa vielä jatkaa.

Kokonaisuus ratkaisee

Kiinteistön talotekniikkaa ei kannata tarkastella järjestelmä kerrallaan irrallaan muusta rakennuksesta.

Ilmanvaihto vaikuttaa lämmitykseen ja jäähdytykseen. Rakennusautomaatio vaikuttaa järjestelmien toimintaan ja energiankäyttöön. Tilojen käyttötarkoituksen muuttuminen puolestaan voi muuttaa lähes kaikkien järjestelmien mitoitus- ja ohjaustarpeita.

Siksi ennen suurempia investointipäätöksiä pitäisi muodostaa riittävä kokonaiskuva:

• Mikä on kiinteistön tekninen nykytila?
• Mihin rakennusta ollaan viemässä?
• Mitkä ovat todelliset riskit?
• Missä investoinnilla saadaan suurin hyöty?
• Ja missä kannattaa vielä odottaa?

Kun nämä asiat tunnistetaan, yksittäisistä korjauksista voidaan muodostaa hallittu tekninen kehityspolku.

Tekninen tieto päätöksenteon tueksi

Kiinteistömanageri tarkastelee kiinteistöä kokonaisuutena: käyttöä, kustannuksia, investointeja, riskejä ja kiinteistön tulevaisuutta.

Teknisen asiantuntijan tehtävänä on tuoda tämän päätöksenteon tueksi riittävä ymmärrys talotekniikasta.

LVI-Sasto auttaa selvittämään kiinteistön teknisen nykytilan, tunnistamaan järjestelmien välisiä riippuvuuksia sekä arvioimaan eri toimenpiteiden tarpeellisuutta, ajoitusta ja vaikutuksia.

Tarvittaessa kokonaisuus jatkuu selvityksistä ja teknisestä konsultoinnista LVI- ja RAU-suunnitteluun sekä toteutuksen valvontaan.

Kiinteistömanageri johtaa omaisuutta. Me autamme tekemään talotekniikassa oikeat päätökset oikeaan aikaan.

 

Kiinteistön TekniikkaStart – mistä kannattaa aloittaa?

Kun kiinteistössä on useita korjaus- ja kehitystarpeita, LVI-Saston TekniikkaStart auttaa muodostamaan kokonaiskuvan ja priorisoimaan seuraavat askeleet.

Käymme läpi kiinteistön taloteknisen tilanteen ja tunnistamme:

• mikä on tarpeen tehdä nyt
• mikä on taloudellisesti järkevää
• mikä tukee kiinteistön käyttöä, arvoa ja vuokrattavuutta
• mitä ei vielä kannata tehdä.

Lopputuloksena saat teknisen asiantuntijan näkemyksen siitä, mihin kannattaa tarttua ensin ja mitä selvittää tarkemmin ennen investointipäätöksiä.

Keskustellaan kiinteistösi tilanteesta →